房地產(chǎn)估價（real estate appraisal）是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。

中文名

房地產(chǎn)估價

外文名

Real estate valuation

所屬行業(yè)

房地產(chǎn)

相關(guān)職業(yè)

房地產(chǎn)估價員

類別

房地產(chǎn)估價按估價目的進(jìn)行分類，主要有下列類別

：

1 .土地使用權(quán)出讓價格評估；

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

3.房地產(chǎn)租賃價格評估；

4.房地產(chǎn)抵押價值評估；

5.房地產(chǎn)保險估價；

6.房地產(chǎn)課稅估價；

7.征地和房屋征收拆遷補償估價；

8.房地產(chǎn)分割、合并估價；

9.房地產(chǎn)糾紛估價；

10.房地產(chǎn)拍賣底價評估；

11.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價；

12其他目的的房地產(chǎn)估價。

原則

房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則

：

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹(jǐn)慎原則（抵押貸款項目）

房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行

：

1、獲取估價業(yè)務(wù)2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結(jié)果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。

方法

房地產(chǎn)估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設(shè)開發(fā)法5基準(zhǔn)地價修正法

估價報告應(yīng)做到下列幾點

：

1.全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；

2.公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；

3.準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

4.概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點。

估價報告應(yīng)包括下列部分

：

1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價師聲明 5估價的假設(shè)和限制條件 6估價結(jié)果報告 7估價技術(shù)報告 8附件

8．0．3 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。

8．0．4 估價報告應(yīng)記載下列事項：

1 估價項目名稱；

2 委托方名稱或姓名和住所；

3 估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所；

4 估價對象；

5 估價目的；

6 價值時點；

7 價值類型；

8 估價依據(jù)；

9 估價原則；

10 估價技術(shù)路線、方法和測算過程；

11 估價結(jié)果及其確定的理由；

12 估價作業(yè)日期；

13 估價報告應(yīng)用的有效期；

14 估價人員；

15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；

16 估價的假設(shè)和限制條件；

17 附件，應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。

8．0．5 估價報告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，其中：

1 對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

8．0．6 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：

1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。

2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。

4 估價人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。

5 估價人員已（或沒有）對估價對象進(jìn)行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查勘的估價人員的姓名。

6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7 其他需要聲明的事項。

8．0．7 估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

我國1999年頒布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)國家標(biāo)準(zhǔn)，并從1999年6月1日實施．